Zástavní právo – nejdůležitější informace

4 minuty čtení

Zástavní právo je pro většinu lidí spojeno s hypotékou a nákupem nové nemovitosti. Jedná se o určitou formu omezení vlastnického práva. Co to je zástavní právo? Co znamená zástavní právo smluvní a co zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu? Jak vzniká? Co všechno může být zástavou? A jak se naopak zástavního práva zbavit? Všechny potřebné informace k tématu nabízí tento článek.

Zástavní právo je institut, díky kterému může cizí osoba získat práva k věci, kterou sama nevlastní. Ačkoliv to může znít podezřele, cíl je více než praktický. Zástavní právo totiž pokrývá pohledávku věřitele pro případ, kdy by dlužník svůj dluh nesplácel. Ustanovení týkající se zástavního práva se nacházejí v novém občanském zákoníku.

Zástavou může být kromě všem tak dobře známé nemovitosti také:

• věc movitá,
• podnik nebo jiná věc hromadná,
• obchodní podíl,
• cenný papír,
• předmět průmyslového vlastnictví,
• soubor věcí,
• pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští.

Nejčastěji vzniká zástavní právo na základě smlouvy. Zákon stanoví, že zástavní smlouva se uzavírá vždy písemnou formu. Její součástí musí být detailní vymezení předmětu zástavního práva a zajišťované pohledávky.

Zástavní právo v souvislosti s hypotékou

Ve chvíli, kdy se uzavírá hypotéka, je následujícím krokem obvykle podpis smlouvy zástavní. Tou dochází k zástavě nemovitosti, a to buď:

• právě kupované nemovitosti,
• jiné nemovitosti, která je ve vlastnictví, toho, kdo uzavírá hypotéku,
• nemovitosti, jejímž vlastníkem je třetí osoba (pokud se zastavením souhlasí).

Uzavření zástavní smlouvy a také sjednání pojištění majetku, resp. pojištění nemovitosti, je bankou požadováno k čerpání hypotečního úvěru.

Zástavou může být také rozestavěný byt nebo dům, ale podmínkou je zápis této stavby v katastru nemovitostí. Banka v roli věřitele má díky zástavní smlouvě jistotu, že v případě nesplácení může nemovitost prodat a tím nepřijde o své peníze. Dlužník má proto povinnost udržovat nemovitost v takovém stavu, aby neklesala její zástavní hodnota.

V některých případech se může stát, že zástavní hodnota zastavované nemovitosti nedosahuje na celkovou výši hypotéky. Tento problém lze vyřešit třemi způsoby:

• rozdíl se doplatí z vlastních zdrojů,
• rozdíl se doplatí prostřednictvím dalšího úvěru,
• dojde k zastavení další nemovitosti.

Zástavní právo k nemovitosti se zapisuje do katastru nemovitostí. Na listu vlastnictví lze přítomnost zástavního práva odhalit v části C „Omezení vlastnického práva“. Z logiky věci tedy vyplývá, že nelze zastavit byt nebo dům, který není zapsán v katastru nemovitostí.

K výmazu zástavního práva dochází poté, co je splacen dluh. Banka vydává potvrzení o splacení, na základě kterého katastr zástavu z listu vlastnictví vymaže. Má na to lhůtu 30 dnů od doručení potvrzení o splacení dluhu.

Typy zástavního práva

Existuje několik typů zástavního práva. Liší se podle toho, z jakého titulu vychází.

• Zástavní právo smluvní

Co je zástavní právo smluvní? Je to ten „nejjednodušší typ“. Vzniká výhradně písemným ujednáním prostřednictvím smlouvy – tedy nikoliv nuceně, ale na základě vzájemné domluvy. Je používáno bankovním i nebankovním sektorem k zajištění hypoték, úvěrů ze stavebního spoření i spotřebitelských úvěrů. Zástavní právo smluvní v katastru není žádnou hrozbou, ale zcela běžnou záležitostí.

• Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

Princip zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu je stejný jako u zástavního práva smluvního. Existuje zde však jeden podstatný rozdíl. Zatímco zástavní právo smluvní je zřízeno dobrovolně, v druhém případě je to nucený proces. O zřízení zástavního práva totiž rozhoduje správní orgán (úřad).

Takové zástavní právo je důsledkem dluhu vlastníka nemovitosti vůči státu. Může se jednat např. o důsledek neplacení sociálního či zdravotního pojištění, nedoplatku na dani (například na dani z nabytí nemovitosti) apod. Obdobný případ je také zástavní právo soudcovské, které však vznikne na základě rozhodnutí soudu, nikoli úřadu.

• Zástavní právo exekutorské

Jedním z prostředků, kterým může exekutor postihnout majetek dlužníka, je exekutorské zástavní právo. Toto zástavní právo slouží k zajištění pohledávky, nevede však k přímému zpeněžení majetku.

• Zástavní právo zákonné

Tento typ zástavního práva vzniká automaticky při splnění zákonem daných podmínek. Takto vzniklé právo má přednost před ostatními zástavními právy. Není zde potřeba jakýkoliv projev vůle zúčastněných subjektů.

Zánik zástavního práva

Nejběžněji zástavní právo zaniká zánikem zajištěné pohledávky, tj. splacením dluhu. Zástavní právo může zaniknout ale také případným zánikem zástavy nebo vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem. Specifickými případy je pak zánik zástavního práva:

• po uplynutí doby, na niž bylo zřízeno,
• poté, co zástavní dlužník nebo zástavce složí zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy,
• písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem v případech stanovených zvláštními právními předpisy.

O skutečnosti, že došlo k výmazu zástavního práva i na katastru nemovitostí, se doporučuje vždy přesvědčit. Není to tak dávno, co byly problémy s chybným značením v katastru poměrně časté.

Poslední aktualizace: 16. 10. 2021