Vlastní bydlení nebo pronájem? Jaké jsou výhody a nevýhody?

7 minut čtení

Řešení bytové otázky patří mezi lidské priority. Každý má logicky snahu si zajistit bydlení podle svých vlastních představ a pravděpodobně každý si při rozhodování položil otázku, zda zvolit osobní vlastnictví nebo pronájem. Kdy je lepší si pořídit vlastní nemovitost? A kdy vyjde lépe pronájem?

Nelze obecně říct, jaká forma bydlení je ta nejlepší. Ačkoliv panuje všeobecný názor, že osobní vlastnictví má pro lidi větší přínos, v mnoha případech tomu tak být nemusí.

Ve chvíli, kdy se člověk rozhoduje, jak řešit svoji bytovou situaci, si totiž musí sám pro sebe odpovědět na několik otázek:

• chci se na konkrétní místo vázat minimálně 10 let?
• nebudu měnit práci?
• nemám v plánu vycestovat na delší dobu do zahraničí?
• mám našetřené peníze?
• chci našetřené peníze věnovat do bydlení?

To vše výběr velice ovlivňuje a jednotlivé odpovědi prakticky předurčují vhodnou formu bydlení.

Vlastní bydlení – bez financí to nejde

V současnosti se dá bydlení ve vlastní nemovitosti označit za dominantní trend. Bohužel, ať už se to člověku líbí nebo ne, je osobní vlastnictví především otázkou peněz. A při současných podmínkách v mnohém nepomůže ani hypotéka. Dosáhnout na hypotéku je čím dál tím složitější. Jaké jsou možnosti půjčky na bydlení?

Ve chvíli, kdy si zájemce požádá o hypotéku, musí počítat s tím, že ho neminou určité výdaje. Nad rámec budoucí měsíční splátky hypotéky musí zaplatit obvykle 10 – 20 % z celkové ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.

Banka mu více než 90 % hodnoty nemovitosti zkrátka nepůjčí. S ohledem na aktuální cenovou úroveň bytů a domů si tak musí zájemce připravit minimálně stovky tisíc korun.

Kromě těchto největších výdajů musí zájemce počítat také s dalšími platbami, konkrétně se jedná o:

• daň z nabytí nemovitosti (4 % z kupní ceny) – dříve daň z převodu nemovitosti
• poplatky za katastr
• poplatky za znalecký posudek
• pojištění nemovitosti
• pojištění domácnosti aj.

Měsíční splátka přitom také není fixní po celou dobu splácení hypotéky. Zájemce si může zvolit tzv. fixaci na obvykle 1 rok až 10 let. Od délky zvolené fixace se mimo jiné odvíjí i výše úrokové sazby.

Není proto vůbec neobvyklé, že se v průběhu trvání hypotéky měsíční splátka i několikrát změní – směrem nahoru i dolů. Vyplatí se proto dostatečný finanční „polštář“.

A výdaje ani tímto výčtem nekončí. Mnoho tisíc pravděpodobně padne i na vybavení nového bydlení, málokdo chce dlouhodobě bydlet tzv. v krabicích.

Finanční stránka osobního vlastnictví patří k jasným nevýhodám. Samotná hypotéka je závazek na mnoho let a hned od počátku se jedná o velkou a především okamžitou finanční zátěž.

Nutno dodat, že kdo by si nevěděl rady se sjednáním hypotéky po vlastní ose (včetně všech souvisejících náležitostí, například zřízení zástavního práva nebo pojištění majetku), může oslovit odborníky. Další náklady se k tomu vázat nemusí, vyřízení hypotéky od Gepard finance je například zcela zdarma.

Výhody bydlení ve vlastním

Osobní vlastnictví má nepochybně i řadu výhod. Ta největší spočívá v tom, že ačkoliv se mnohdy jedná o nemalé peníze, člověk investuje jen a pouze do sebe. S majetkem také může disponovat. To poskytuje další možnosti v případě, kdy by se člověk dostal do nějaké finanční tísně. I když je nemovitost zatížena hypotékou, lze ji prodat nebo pronajímat.

Dobře zvolená nemovitost se také v čase může zhodnocovat. Platí to především pro nové byty nebo domy, u starších nemovitostí se musí vzít v rámci investice v potaz především současný stav a nutnost budoucí rekonstrukce.

Ačkoliv by třeba mohlo dojít k růstu cen i starších nemovitostí, případné výdaje spojené s rekonstrukcí mohou veškerý výdělek dočista smazat.

Pokud se jako negativum zmiňovaly případné měsíční splátky u hypotéky, lze tuto nevýhodu alespoň částečně zmírnit. A to díky tomu, že úroky z hypotéky patří k odpočitatelným položkám ze základu daně. Není to sice primární důvod, podle kterého by se člověk k nákupu vlastní nemovitosti rozhodl, ale jistě to potěší.

Na pořízení nemovitosti v osobním vlastnictví lze také čerpat úvěr ze stavebního spoření – nabízejí ho celkem 4 poskytovatelé: Českomoravská stavební spořitelna, Stavební spořitelna České spořitelny, Modrá pyramida a Wüstenrot.

Pronájem bytu hlavně pro svobodomyslné

Nájem bytu patří k druhé nejčastější formě bydlení. Není zdaleka tak finančně náročná a dává podstatně více svobody pro případ náhlého stěhování. Velmi často si tento způsob bydlení volí ti, kteří se nechtějí zatím usadit, počítají se stěhováním za prací nebo zkrátka ještě nemají představu, kde chtějí strávit většinu svého života.

Rozhodně se nedá říct, že v pronájmech bydlí lidé s nižšími příjmy, kteří „nedosáhnou“ na hypotéku a nemohou si tak pořídit vlastní nemovitost. V tomto případě to spíše než o penězích je o osobních prioritách.

Vlastní byt nebo dům znamená neustálou péči, kterou ne každý je ochoten poskytovat. Někdo chce zkrátka „jen bydlet“ a související povinnosti a starosti s radostí přenechá někomu jinému – vlastníkovi pronajímané nemovitosti.

Nad rámec běžných oprav v bytě totiž nájemce nic jiného neřeší, vše spadá do kompetence majitele bytu nebo domu.

Na druhé straně této problematiky naopak stojí případné rozsáhlejší úpravy či stavební změny, které by chtěl nájemce ve pronajatém bytě udělat. To nelze bez předchozího výslovného souhlasu majitele nemovitosti.

Pronájem vyvolává obecnou představu, že se jedná o svobodnější formu bydlení. Kdykoliv se lze z jakéhokoliv důvodu odstěhovat, ať už za novým životem do zahraničí, novou prací, či jiným partnerem nebo partnerkou.

V tomto směru se jedná o obrovskou výhodu, kterou oceňují hlavně singles nebo i mladé páry bez závazků, případně mladé rodiny.

Zatímco nesplácení hypotéky představuje poměrně velký problém, nedostatek finančních prostředků na placení nájmu lze operativně řešit výpovědí z nájmu a prakticky okamžitým přestěhováním do menšího či levnějšího bytu.

V mnohých případech se může jednat o otázku jednoho až dvou měsíců – záleží pochopitelně na nastavených podmínkách v nájemní smlouvě, konkrétně na výpovědní lhůtě.

Vlastní nemovitost nebo pronájem – jak vybrat?

Ke správnému výběru určitě přispěje to, když člověk vidí všechna pro a proti na jednom místě. Pro tyto účely se níže nachází celkový soupis všech výhod a nevýhod. Následně už si jen každý musí zodpovědět otázku, jaké výhody jsou pro něj ty nejpodstatnější, a naopak přes které nevýhody se nedokáže přenést.

Osobní vlastnictví – výhody:

• bezpodmínečné nakládání s nemovitostí, svobodné rozhodování
• vhodné jako investice
• lze pronajmout a mít tak pasivní příjem
• lze využít jako zástavu při nákupu nemovitosti
• hodnota pro děti
• úroky z hypotéky jako odečitatelná položka ze základu daně

Osobní vlastnictví – nevýhody:

• vysoká počáteční investice
• v případě financování prostřednictvím hypotéky pravidelné měsíční splátky
• vedlejší náklady spojené s koupí nemovitosti v osobním vlastnictví
• zodpovědnost za veškerou údržbu a péči o nemovitost

Pronájem – výhody:

• nízká počáteční investice
• svoboda s ohledem na případné stěhování, vyšší flexibilita
• možnost bydlení v lokalitě, kde by nebylo možné si pořídit nemovitost v osobním vlastnictví

Pronájem – nevýhody:

• placení nájemného někomu cizímu
• nelze provádět stavební úpravy bez schválení majitele
• nelze s nemovitostí nijak disponovat
• riziko vypovězení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele

Pronájem nemusí být starost

Není špatné také zmínit pronájem ze strany samotného majitele nemovitosti. Práva a povinnosti pronajímatele vychází mimo jiné i z nového občanského zákoníku a nad rámec toho je asi každému jasné, že pronájem se nerovná „jen“ snadnému příjmu, ale je s tím spojeno i spousta starostí a zařizování.

Pokud se pronajímateli povede do svého bytu sehnat spolehlivé a slušné nájemníky, má částečně vyhráno. Problém pochopitelně nastává, pokud se v bytě nájemníci často střídají nebo jsou z finančního pohledu nespolehliví.

Pronajímatel sice má pochopitelně ze zákona určité možnosti, jak tuto nepříjemnou situaci řešit, ale zbytečně ho to zdržuje od soukromých nebo pracovních aktivit, o omezení příjmu z pronájmu nemluvě.

I pronájem ovšem lze svěřit do rukou firmám, které majitelům nemovitostí zajistí nejen nalezení vhodného nájemce, ale garantují třeba také výši nájmu a stav bytu.

Poslední aktualizace: 26. 03. 2020