Příjmy z pronájmu – kam s nimi

7 minut čtení

Na první pohled se zdá, že příjmy z pronájmu jsou jednoduché a zařadit je do účetnictví nebo uvést v daňovém přiznání nebude žádný problém. Ale duše odborníka, který zákony vytvořil, nebyla nakloněna jednoduchosti. Proto se může stát, že tyto příjmy jsou jinde, než mají být.

Co jsou příjmy?

Příjem je ekonomický termín, který popisuje peníze nebo jiné výhody získané výměnou za poskytování zboží nebo služeb nebo prostřednictvím investic a jiných finančních činností. Často se používá k označení množství peněz vydělaných z mezd, platů, investic, obchodních zisků nebo jiných zdrojů příjmů.

Příjem může mít několik různých podob. Mzdy a platy jsou nejběžnějšími formami příjmu, ale výnosy z investic z akcií a jiných cenných papírů, stejně jako licenční poplatky, nájemné a další formy finančních zisků, mohou také představovat příjem. Vládní příjmy mohou zahrnovat dávky jako sociální zabezpečení, nezaměstnanost, dávky pro veterány a další formy veřejné pomoci.

Pro jednotlivce je příjem obvykle výsledkem práce nebo investování. Když jednotlivec pracuje pro zaměstnavatele, jako je korporace nebo vláda, příjem získává ve formě výplaty. Investování je další způsob, jak získat příjem, ale nese s sebou vyšší míru rizika, protože cena akcií, dluhopisů a dalších investic může kolísat.

Příjem je důležitým faktorem při určování finančního zdraví člověka. Čím více příjmů jednotlivec vydělává, tím více zdrojů má na nákup zboží a služeb a úspory do budoucna. Pro jednotlivce je důležité, aby si rozpočítali své peníze, aby se zajistilo, že bude uložen dostatečný příjem a bude investován pro udržení bezpečné finanční budoucnosti.

Příjem je také důležitý pro vlády, aby udržely ekonomický růst. Vlády jsou závislé na daních, které platí jednotlivci a organizace, aby financovaly veřejné služby, jako je zdravotnictví, vzdělávání a infrastruktura. Vláda obvykle vybírá daně z příjmu od jednotlivců a daně ze mzdy od zaměstnavatelů.

Příjmy jsou mízou ekonomické aktivity. Je nezbytné, aby jednotlivci rozuměli a byli schopni řídit svůj příjem, aby maximalizovali svou kupní sílu a dosáhli svých finančních cílů.

Mít dosažitelné finanční cíle a sledovat je je však možná nejdůležitějším krokem k dosažení dlouhodobého finančního úspěchu.

Stanovení finančních cílů je nezbytné nejen proto, abyste měli své finance pod kontrolou, ale také abyste byli odpovědní. Cíle vám pomohou určit krátkodobé potřeby i dlouhodobé cíle. Pomohou vám při rozhodování a umožní vám zůstat motivováni a inspirováni k tomu, abyste na nich pracovali.

Prvním krokem ke stanovení efektivních finančních cílů je zjistit, čeho chcete daná osoba dosáhnout. Chce ušetřit více peněz na deštivý den, nebo použít své úspory na koupi domu? Možná si chce dát každoroční dovolenou nebo štědře věnovat věci, ve které věří? Vědět, na čem pracuje, jí pomůže dělat správná rozhodnutí a sledovat pokrok.

Jakmile určí, čeho chce dosáhnout, dalším krokem je stanovit si časovou osu. Měla by být realistická, ale náročná a stanovit si realistické cíle na časové ose. To jí pomůže rozvíjet zdravý smysl pro finanční disciplínu, aby zajistila, že v průběhu času dosáhne cílů.

Příjmy z pronájmu nemovitého majetku

Příjmy, které plynou z pronájmu bytu nebo domu, jsou vcelku jednoznačné. Jsou vyjádřeny nájemní smlouvou a obsahují cenové ujednání o výši pronájmu. Pozornost by každý měl věnovat ujednáním, která označují doprovodné služby. A to hned ze dvou hledisek.

Prvním je otázka odpočtu nákladů. Služby jako elektřina, voda, plyn a další přímo souvisejí s potřebou bydlení a patří do § 9 Zákona o daních z příjmů (ZDP) a znamenají, že se může uplatnit příjem z pronájmu. Aby se daná osoba nepřipravila o náklady nebo o peníze využitím paušální daně ve výši 30 %, měly by být zvlášť odděleny od samotného pronájmu.

Buď je platí rovnou nájemce, nebo daná osoba, ale nesmí napsat, že služby jsou součástí nájemného. Potom při uplatnění paušálu, musí odečíst 30 % z celé takové částky. A druhým problémem jsou další služby. Když k pronájmu poskytne úklid, snídani, praní nebo cokoliv jiného, musí si opatřit živnostenské oprávnění a náhle se příjmy z pronájmu přesunují do příjmů z podnikání (§ 7 ZDP). A to je velký rozdíl.

Způsob danění

Příjmy z pronájmu tedy daná osoba nesmí provozovat na živnostenské oprávnění a dokonce ani nemovitost nebo movitá věc nesmí být součást obchodního majetku podnikatele nebo společnosti. Pokud je tedy dům či byt psán na fyzickou osobu, je všechno v pořádku.

Pokud ovšem nemovitost daná osoba koupila nebo převedla do firmy, opět nejde o příjmy z pronájmu (§ 9), ale řadí se do běžných podnikatelských příjmů. A proč je v tom tak velký rozdíl? Jednak se z nich stanou příjmy, které se kumulují s dalšími příjmy.

A také vstoupí náhle do vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění. Tedy nejen, že jej zvýší, ale také založí povinnost platit sociální a zdravotní pojištění! Proto je dobré příjmy z pronájmu oddělit od dalších služeb (kromě energií, vody atd.), aby si poplatník nemusel opatřit živnostenské oprávnění a platit sociální a zdravotní daně. 

Stejně tak se nesmí dostat nemovitost do společnosti nebo do jmění podnikatele.

Příjmy z pronájmu movitých věcí

Do příjmu z pronájmu patří také jakýkoliv pronájem třeba auta nebo motorové pily. Tyto pronájmy, pokud nejsou příležitostné, opět spadají do kategorie příjmů z pronájmu a platí pro ně také Příloha č. 2 Daňového přiznání.

A dokonce na ně člověk nemusí mít ani živnostenské oprávnění. Naopak, pokud si živnostenské oprávnění pořídí, spadnou opět do příjmů z podnikání a jiné samostatně výdělečné činnosti. Tím jsou jinak daněny a stávají se součástí vyměřovacího základu pro stanovení sociálních a zdravotních daní.

Pokud tedy daná osoba nechce řešit zbytečnou administrativu a platby, musí i movité věci pronajímat bez živnosti a neposkytovat další služby. K pronájmu auta tak nemůže nabízet mytí, odtah nebo řízení vozidla.

Jak na výdaje a daň

V Příloze 2 daňového přiznání pak při vyplňování musí nejprve uvést, zda příjmy pocházejí ze společného jmění manželů. To je proto, že příjmy může danit jen jeden z manželů a nelze je například rozdělit.

A poté si musí daná osoba vybrat, zda uplatní paušál 30 % nebo skutečné náklady. Procento skutečně není vysoké. Pokud je uplatní například při příjmu 10.000 Kč měsíčně a 120.000 Kč ročně, odečte 36.000 Kč a zbyde ke zdanění 84.000 Kč (pokud neuplatnila například slevy na úroky z hypotéky nebo životního pojištění atd.) Čistá daň by tedy byla 12.600 Kč.

Z té si minimálně odečte 28.400 Kč jako slevu na poplatníka a nemusí platit nic. Naopak pokud například živí 2 děti, Daňová správa jí poukáže přes 20.000 Kč na účet. Pokud později bude chtít uplatnit ztrátu, má možnost ji odečíst oproti budoucímu zisku.

Může také uplatnit skutečné náklady, například rekonstrukci nemovitosti, služby a odpisy nemovitosti. Nemovitost se odepisuje 30 let a auto 5 let. Dům za 5.000.000 Kč bude odepisován 3,3 % ročně a tedy 165.000 Kč. Auto za 500.000 Kč odepíše 20 % ročně a je to 100.000 Kč. Výrazně si tedy sníží daňový základ.

Pozor na chyby

Při danění pronájmu movitých nebo nemovitých věcí je tedy hlavně nutné se vyvarovat chyb s dalšími poskytnutými službami, aby se nestaly běžnými příjmy podnikatele a neplatily se z nich odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Daná osoba tedy nesmí mít živnostenské oprávnění a poskytovat další služby. Pokud je to nezbytné, raději by sama měla pronajímat a třeba dotyčného manželka může mít živnost na služby a danit zvlášť. Takové řešení neodporuje zákonu. A také se musí rozhodnout pro paušál, který není vysoký nebo pro skutečné náklady a vést daňovou evidenci.

Záleží na nákladech, které s nemovitostí nebo třeba autem člověk má, na odpisech a na tom, zda bude v budoucnu potřebovat uplatnit ztrátu. Proto je potřeba pečlivě zvážit výhodnost svého rozhodnutí.

Chyby by mohly vést nejen ke ztrátám, ty jsou většinou v oblasti minimálních plateb daně z příjmu, ale hlavně ve značných problémech se sociálními a zdravotními odvody. A s těmi už legrace není. Mohly by vám pronájmy pěkně znechutit.

Poslední aktualizace: 27. 05. 2023