Předčasné splacení hypotéky

3 minuty čtení

Mnoho lidí pravidelně splácí své úvěry a hypotéky ve stejných měsíčních splátkách. Někomu se ale poštěstí a mohl by předčasně splatit hypotéku úplně, nebo alespoň mimořádně vložit větší částku než obvykle. Jak je to s možnostmi předčasného splacení hypotéky? 

U splácení hypotečního úvěru jde vždy o dlouhodobý závazek. Klient, který splácí, se může dostat do situace, kdy by si chtěl zkrátit celkovou dobu splácení mimořádnou splátkou či dokonce předčasným splacením hypotéky. Tuto možnost už může využít každý. Dříve totiž byly podmínky hypotéky a jejího předčasného splacení omezenější.

Předčasné splacení úvěru

Od prosince roku 2016 je díky novele zákona o spotřebitelském úvěru 257/2016 Sb. umožněno dlužnému klientovi předčasně splatit dluh kdykoli. Většina poskytovatelů úvěru může vyžadovat zaplacení tzv. účelně vynaložených nákladů, které vzniknou předčasným splacením celkové částky.

Zákon ale výši těchto nákladů silně omezuje a někdy dokonce stanoví, že banka nemá na náhradu nárok. Více informací ke splacení běžných půjček je uvedeno v článku o předčasném splacení spotřebitelského úvěru.

I přesto, že novela zákona uložení určité pokuty za předčasné splacení dovoluje, toho některé banky vůbec nevyužívají a dlužník nezaplatí navíc nic.

Banky často zahrnou možnost mimořádných splátek či úplného předčasného splacení úvěru zdarma do benefitů, aby nalákaly více klientů. Naštěstí (pro banky) předčasně splácejících dlužníků není mnoho, takže je tento ústupek zase tolik nebolí.

Předčasné splacení hypotéky

Změny se týkají i předčasného splácení hypoték, ať už se jedná o dům nebo byt. Výjimkou není ani hypotéka na družstevní byt.

Zákon je celkem rozsáhlý a obsahuje mnoho podmínek a omezení, díky kterým poskytovatelé nesmí ukládat přehnaně vysoké sankce. Novela se netýká spotřebitelských úvěrů sjednaných před prosincem 2016, kdy vešel zákon v platnost.

Ale u úvěrů na bydlení je výjimka. Na ně se vztahují nové podmínky od doby, kdy (po 1. 12. 2016) začalo běžet nové období fixace hypotéky. V případě úvěrů na bydlení s variabilní úrokovou sazbou též platí nová pravidla předčasného splacení.

Protože jde o daleko dlouhodobější závazek než u běžných úvěrů, musely se banky nějakým způsobem postarat o případné ušlé zisky, které mohly načerpat při vysokých pokutách za předčasné splacení hypotéky a za nastřádané úroky. Začaly se tím pádem zvedat úrokové sazby.

Jaká může být výše náhrad?

Obecně lze říci, že náhrada za předčasnou splátku nesmí převýšit úroky, které by dlužník splatil do konce období, pro které je stanovena pevná úroková sazba. V případě, že není sjednaný pevný úrok, poskytovatel vyžadovat náhradu nákladů za předčasné splacení nemůže.

Situace, při kterých je náhrada za předčasné splacení zdarma:

• k předčasnému splacení došlo do 3 měsíců od doby, kdy poskytovatel sdělil klientovi novou výši úrokové sazby
• pokud klient, jeho manžel/ka nebo partner/ka v důsledku dlouhodobé nemoci, invalidity nebo úmrtí není schopen dlouhodobě úvěr splácet
• předčasné splacení bylo provedeno do 25 % celkové výše úvěru během 1 měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy úvěru na bydlení (celou půjčenou částku tak lze splatit během 4 let aniž by dlužník musel platit jakoukoli náhradu)

Pokud chce klient vyrovnat dluh celý a „ušetřit“ na úrocích, může banka udělit sankci za předčasné splacení hypotéky ve výši 1 % z předčasné splátky, maximálně ale 50 000 Kč. Poplatek tak sice při úplném splacení klient uhradit musí, ale vyjde ho to pravděpodobně levněji, než kolik by v průběhu let zaplatil za úroky.

Většina bank vyžaduje nahlásit úmysl o předčasném splacení hypotéky dostatečně dopředu a málo který klient se vyhne administrativnímu poplatku. Například částečné nebo úplné předčasné splacení hypotéky u České spořitelny je sankciováno těmito účelně vynaloženými náklady:

• paušální administrativní náklady – 700 Kč
• náklady na financování (náklady vynaložené v souvislosti s obstaráním peněz na poskytnutí úvěru)
• náklady za zprostředkování

Předčasného splacení hypoték a úvěrů využívají většinou lidé, kteří náhle přijdou k větší sumě peněz. Celková výše splacené půjčky je díky tomu nižší, protože nezaplatí bance tolik za měsíční úroky. Kdo si vyrovnání dluhu může dovolit, může se radovat nejen ze zkrácení dlužního úvazku, ale i z ušetřených peněz.

Poslední aktualizace: 26. 11. 2021