Nájem bytu – na co si dát pozor?

8 minut čtení

Hledání nového bydlení je zásadním životním krokem. Aby člověk nešlápl vedle, měl by si dopředu vše důkladně rozmyslet. A především si vše podstatné předem prověřit, na škodu není ani konzultace s právníky. Na co si dát pozor při hledání nájmu? Jaké může mít majitel bytu požadavky a co naopak po nájemníkovi chtít nesmí?

Mnoho lidí stojí na počátku hledání nového bytu nebo domu na prahu rozhodnutí, zda je lepší vlastní bydlení nebo pronájem. Obojí má svá pro a proti. Co se týká finanční okamžité zátěže, vychází z tohoto duelu rozhodně lépe pronájem.

Ten se také mnohem více hodí pro ty, kteří zatím nemají jistotu, že se v daném místě chtějí usadit. Nájemníci nemusí řešit pojištění nemovitosti, pojištění domácnosti a ani další finanční výdaje spojené s vlastní nemovitostí.

Nájem také představuje jednodušší variantu co do administrativního vyřizování. Ale není možné brát to na lehkou váhu. Sjednání má svá pravidla, aby vše proběhlo bez problémů.

Stanovení požadavků na pronájem

Zásadním rozhodnutím je zvolení místa, kde by měl pronájem být. V tomto ohledu by se měl zájemce poohlédnout po nabídce bydlení hlavně v takových lokalitách, která mají návaznost na jeho pracovní a soukromé aktivity.

Jinými slovy, pronájem by se měl nacházet tak, aby například dopravní dostupnost do práce, do škol nebo školek nebo na pravidelné týdenní aktivity nebyla příliš komplikovaná. Patrně nikdo nechce trávit během dne hodiny a hodiny v dopravních prostředcích při přejezdech z jedné části města do druhé.

Zájemce nesmí zapomenout si zjistit informace také o parkovacích zónách v Praze, aby věděl, zda vůbec bude moci poblíž volně zaparkovat či nikoliv.

Požadovaná lokalita by se měla posoudit také z hlediska občanské vybavenosti. Pokud má člověk k dispozici automobil, asi mu nebude vadit, že nejbližší obchod je vzdálený několik minut jízdy. Bez auta je však bezprostřední blízkost obchodu celkem podstatným kritériem.

V neposlední řadě si zájemce o pronájem musí dopředu zhodnotit své finanční možnosti. Veškeré úvahy musí vycházet z reálných předpokladů tak, aby měl člověk s jistou finanční rezervou pro každodenní život peníze jak na úhradu čistého nájmu, tak spojených poplatků, kauce, apod.

Pronájem má tu ohromnou výhodu, že jej lze relativně velice rychle opustit. Takže i když se za rok člověku změní zaměstnání a najednou bude nutné dojíždět přes celé město, lze stávající pronájem pustit a ve vhodnějším místě najít nový.

Kde hledat byt k pronájmu?

Pokud člověk uvažuje o pronájmu, má prakticky jen dvě možnosti, jak hledat – buď skrze realitní kancelář nebo po vlastní ose. Při první zmíněné variantě musí počítat s platbou provize realitní kanceláři. Druhý případ sice bude levnější, ale pravděpodobně zase složitější na vyřízení.

Renomované realitní kanceláře obvykle poskytují rychlý servis. Vše s majitelem bytu vykomunikují, připraví smlouvy, ohlídají termíny apod. Výhoda spočívá především v úspoře času, nikoliv však peněz. Jak již bylo zmíněno, za poskytovaný servis hradí zájemce provizi. V současnosti se běžně jedná o výši odpovídající jednomu až dvěma nájmům.

Nabídky realitních kanceláří jsou prezentovány nejen na jejich vlastních webových stránkách, ale především na specializovaných realitních serverech. Zde se kumulují nabídky jak pronájmů, tak i prodejů bytů. Prostřednictvím mnoha filtrů lze pohodlně vyhledat vyhovující bydlení.

Druhá možnost především pro ty, kteří nechtějí platit cokoliv navíc, spočívá hledání pronájmu vlastními silami. Pomocníkem pro každého je v takovém případě server bezrealitky.cz, kde inzerují přímo majitelé nemovitostí. S nimi zahajuje zájemce o pronájem komunikaci a s nimi se taky domlouvají konkrétní podmínky.

Jak poznat solidního majitele? Kromě předpokládané slušnosti by měly být reakce majitele rychlé a ochotné. A především by neměl být problém se v předmětném bytě sejít a důkladně si vše prohlédnout. Jakmile má majitel bytu s požadavkem na prohlídku bytu problém, není něco v pořádku.

Co kontrolovat před podpisem smlouvy?

Prvním krokem po nalezení vyhovujícího inzerátu je bezpochyby osobní prohlídka nemovitosti. Fotografie z inzerce totiž ne vždy musí odrážet realitu – většinou bývají zvolené takové snímky, které bytu logicky lichotí a jeho „slabá místa“ spíše maskují.

Během prohlídky by si měl zájemce všímat všech možných detailů již v rámci bytového domu – jak vypadají společné části domu, jestli jsou udržovány, jaký je stav výtahu, případně, zda je k domu vyčleněn nějaký venkovní prostor, který lze obyvateli domu využívat.

V bytě se doporučuje projít každou místnost a pečlivě si ji prohlédnout. S majitelem je potřeba se domluvit, které vybavení v bytě zůstává a co si třeba odváží předchozí nájemník. Seznam vybavení, ideálně včetně popsání stavu, se hodí sepsat do předávacího protokolu. Výhodné je to pro obě strany, nájemce i nájemníka.

Někteří majitelé již v inzerátech sdělují, že nájemníci nesmí být kuřáci nebo nesmí mít domácí zvířata. Podle nového občanského zákoníku si tato pravidla ovšem vymezit nesmí, jelikož nesmí omezovat práva nájemníka.

Zákon je ovšem jedna věc, praxe druhá – pokud se zkrátka strany dohodnou, že konkrétní pravidla budou akceptovat a budou tato pravidla uvedena ve smlouvě, jsou samozřejmě platná.

Finanční stránka pronájmu

Jak již bylo zmíněno, finanční stránka pronájmů je oproti pořízení bytu do osobního vlastnictví podstatně méně náročná. I v případě, kdy si na koupi bytu člověk bere hypotéku, což by mohlo být vnímáno jako „finanční pomoc“, se obvykle požaduje deset až dvacet procent z vlastních zdrojů. Jednat se tak může o vysoké statisíce.

Obvyklá „cena pronájmu“ se skládá ze tří parametrů, pomine-li se zmiňovaný poplatek realitní kanceláři. Jedná se o čistý nájem, měsíční poplatky za služby a energie a také kauce.

Výši čistého nájmu musí zájemce posoudit především z hlediska konkrétní lokality. Jiný bude nájem na okraji Prahy a jiný v centru města. Posouzení toho, zda nájem je či není předražený, spočívá především v porovnání dalších podobných nabídek v dané lokalitě.

V úvahu přitom musí být vzata řada parametrů – velikost bytu, vybavení, orientace, umístění v rámci bytového domu, stáří, příslušenství atd. Pro člověka, který se v realitní nabídce příliš neorientuje, se může jednat o složitější pasáž při hledání nájmu, ale určitě se nalezení kvalitního obrazu nabídek pronájmů v daném místě vyplatí.

Další finanční položkou v oblasti pronájmů jsou pravidelné měsíční poplatky. V tomto případě by si budoucí nájemník měl ověřit, co všechno poplatky obsahují. Jednat by se mělo nejen o zálohy na elektřinu či plyn, ale pochopitelně také vodné/stočné, úklid společných prostor, osvětlení společných prostor či odvoz odpadu.

Kalkulačka vodné, stočné může být užitečným nástrojem pro odhad spotřeby vody a souvisejících nákladů. Tyto kalkulačky obvykle zohledňují faktory, jako je objem spotřebované vody, sazby účtované poskytovatelem služeb a případné další poplatky nebo daně.

Aby měl člověk jistotu, že poplatky „sedí“, měl by mít ideálně možnost se podívat do evidenčního listu k bytu. Důležité je také informovat se o tom, jací jsou dodavatelé elektřiny a plynu.

TIP: Co je výhodnější? Topení plynem nebo elektřinou? Odpověď nabízí článek v odkazu.

Poslední typickou finanční úhradou je platba kauce. Nový občanský zákoník tuto běžnou platbu nově označuje jako peněžní jistotu. Jedná se o peníze, které skládá nájemník nájemci k uhrazení případného dluhu na nájemném nebo pro vyrovnání nedoplatků na energiích.

V určitých případech se peněžní jistota dá použít i na úhradu případných oprav v bytě, které nespadají do kategorie „běžné opotřebení“.

Ještě nedávno si majitel mohl říct až o 6 nájmů pro případ kauce. Nový občanský zákoník tuto možnost zmírnil a jako maximální možnou peněžní jistotu stanovuje 3 nájmy. V praxi se ale dá setkat spíše s jedním či dvěma nájmy pro účely vratné kauce.

V souvislosti s finanční stránkou nájmů je nutné zmínit, že za splnění daných podmínek si nájemníci mohou požádat o příspěvek na bydlení.

Smlouva je základ správného pronájmu

Když se jednoduše řekne nájem – na co si dát pozor? Co je to nejdůležitější? Jednoznačně smlouva. Pokud se k sobě nájemce a nájemník chtějí chovat korektně, měli by mít podepsanou nájemní smlouvu.

Pakliže by majitel bytu odmítal podepsat smlouvu nebo by případně chtěl v rámci její určité části fungovat pouze na ústní domluvě, je čas zbystřit.

Pokud je to jen trochu možné, doporučuje se zájemci o pronájem bytu smlouvu ukázat dopředu právníkovi. Jedná se o smluvní vztah, kdy jedna či druhá strana může mít připomínky. Pakliže se spolu obě strany domluví na něčem nestandardním a vloží takové ustanovení do smlouvy, bude bezpochyby platné. Rozhoduje to, co se podepíše.

Každá smlouva by měla obsahovat veškerá práva a povinnosti obou smluvních stran. Jasně by měla stanovovat výši a formu úhrady za nájemné a další poplatky. A zapomínat se nesmí také na platnost smlouvy a stanovení výpovědní doby.

Shrnutí na závěr

Ve chvíli, kdy člověk hledá nájemní bydlení, měl by mít určité povědomí o tom, co si nájemce smí dovolit a co ne. Myl by také znát cenovou úroveň dané lokality a pochopitelně poměrně detailně vědět, jaký byt je pro něj akceptovatelný a jaký nikoliv.

Na co si dát pozor při hledání nájmu? V pár bodech například na:

• platbu provize při hledání skrze realitní kanceláře
• stav bytového domu a bytu, včetně obsaženého vybavení
• výši nájmu s ohledem na konkurenční nabídky
• správně stanovené poplatky
• výši peněžní jistoty
• správně specifikovanou smlouvu
• výpovědní dobu apod.

Jak je vidět, je toho opravdu hodně. Lepší si ale vše pohlídat dopředu a věnovat tomu část svého času než si následně po podpisu smlouvy neužívat samotného nového bydlení, ale řešit jeden problém za druhým.

Poslední aktualizace: 14. 04. 2020