Investice do nemovitostí

5 minut čtení

Investování do nemovitostí je jednou z tradičních možností investování. V minulosti prakticky nebyla jiná možnost investování, než právě nákup nemovitosti. V porovnání s jinými typy investice je nemovitost hmatatelná a představuje jistotu a stabilitu. Jedná se o reálný majetek, který je odolný vůči inflaci.

Investice do nemovitostí může být lukrativní příležitostí ke generování příjmů. Před investicí do nemovitostí je nutné posoudit její tržní cenu a také riziko spojené s investicí. Zjistit si informace o lokalitě, ve které se právě nachází nemovitost, také není na škodu, neboť to může být klíčové pro její potenciální cenu.

Doporučuje se navštívit nemovitost před tím, než se člověk zaváže k jejímu zakoupení, aby mohl provést vyšetření stavu nemovitosti. Neměl by se spoléhat jen na informace poskytnuté v realitních novinách.

Nevýhodou investování do nemovitostí však je jejich špatná likvidita. V případě, že bude investor své prostředky investované do nemovitosti rychle potřebovat, bude mít velmi složité nemovitost v danou chvíli prodat za adekvátní cenu.

Spíše bude muset jít s cenou nemovitosti dolů, aby ihned oslovil potenciálního kupce, který mu bude ochoten ihned peníze za daný dům či byt převést. 

Předmětem investování do nemovitostí jsou stavební pozemky, byty a rodinné domy. Obvykle se jedná o dlouhodobější investice, kde je nízká míra rizika a prakticky stálý mírný výnos, odvislý od lokality, atraktivity či od změn územních plánů.

Díky tomu je investování do nemovitostí stále značně oblíbené, jelikož skrývá řadu aspektů a informací, ke kterým má přístup pouze omezené množství lidí.

Nejlepší typy nemovitostí, do nichž se vyplatí investovat, jsou: byty, domy, nemovitosti určené k pronájmu, rezidenční pozemky, úložiště, komerční budovy, průmyslové pozemky, pozemky určené k rekreačnímu využití a development.

Důležitá je při investování do nemovitostí znalost prostředí

Vhodné je mít informace v předstihu či určitým způsobem predikovat vývoj, který může nastat. Pokud jsou signály, že se bude měnit územní plán, zlepšovat dopravní dostupnost, občanská vybavenost či kvalita prostředí, je šance se rozhodnout, ještě před dobou, než se tato informace stane realitou. 

Tím se dá včas prodat nemovitost, která bude výhledově stagnovat či klesat na ceně a nebo naopak koupit levně v lokalitě, která bude v dlouhodobém horizontu atraktivnější a tím pádem výnosnější. Investice do nemovitostí jsou úzce spojeny i s ekonomickým a hospodářským vývojem.

Různé realitní bubliny či ekonomická recese dokáží značně zamávat s celým trhem nahoru či dolů a informace o ceně nemovitosti pak ztrácí hodnotu, jelikož se nedá odhadnout reálná cena, za kterou by se daný dům či pozemek koupil v době stability.  

Český statistický úřad zveřejnil průzkum realitního trhu

Studie sleduje cenový vývoj na trhu realit, především bytů. Výrazný růst cen nemovitostí, způsobený vysokou poptávkou a živený nízkou cenou peněz v podobě hypotečních a jiných úvěrů na bydlení, narazil ve druhé polovině roku 2008 na svůj strop.

Druhým cílem práce je zmapovat orientačně nabídku a poptávku na trhu nemovitostí a vývoj hypotečních úvěrů. Sledovaným obdobím jsou léta 2019-2021.

Realitní trh v České republice byl během minulých let na vzestupu. Průměrné ceny nemovitostí se meziročně zvýšily o 4,1 %. Zvýšení cen nemovitostí bylo nejvíce viditelné ve velkých městech, kde se ceny nemovitostí zvýšily o 8,7 %.

To naznačuje, že se na trhu objevili silní kupci schopní převzít více cenově dostupných nemovitostí v oblastech s vyšší prosperitou. Průměrná doba prodeje byla asi čtyři měsíce, což dosahuje stejného výsledku jako v roce 2018.

Fakta:

• Investice do nemovitostí je v ČR považována za nejefektivnější z pohledu kombinace výnosu a míry rizika. Nákup domu či bytu jako investici uskutečnila řada lidí přesto, že obecně byly jejich ceny vzhledem k celkové kupní síle a průměrné nominální mzdě střední třídy obyvatelstva považovány za dlouhodobě nadhodnocené.
• Za tzv. „bublinu“ cen daného aktiva obecně je považovaná explozivně a asymetricky tvořená odchylka tržní ceny aktiva od její fundamentální hodnoty s možností její náhlé a výrazné korekce.
  • Může za ní být také považován excesivní vývoj ceny daného aktiva ve srovnání s cenovým vývojem jiných typů aktiv.
  • Bubliny cen aktiv bývají často způsobovány psychologickými faktory v chování tržních subjektů, očekáváními typu sebenaplňujících předpovědí, aj. Identifikace bublin je tak obtížná jak z pohledu ex ante, tak z pohledu ex post.
  • V ČR je takto definované zadání vývoje na trhu nemovitostí problematické především s ohledem na dostupnou datovou bázi.
• V ČR neexistuje „oficiální“ index cen nemovitostí z příčin stojících mimo statistické zjišťování (absence potřebné legislativy).
  • Data o kupních cenách nemovitostí sledovaná Českým statistickým úřadem zahrnují pouze část trhu – chybějí data o cenách nových bytů prodávaných developery a realitními kancelářemi, ale i prodeje stávajících bytů obcemi (ve všech těchto případech neexistuje povinnost podávat přiznání daně z převodu nemovitostí, jako je tomu u převodu bytů mezi fyzickými osobami).
  • Tento problém ztěžuje konstrukci indexu cen nemovitostí zobrazujícího přesněji cenový vývoj na trhu realit. Nabídkové ceny mají charakter indikativní.

Ceny sledovaných druhů nemovitostí

ČSÚ v letech 2000 až 2020 vydával Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Data byla založena výlučně na údajích pořizovaných finančními úřady a obsažených v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje.

Pořizování se opíralo o zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ke dni 26. září 2020 však došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později.

V důsledku toho zcela zaniknul stávající datový zdroj. Publikace proto skončila posledním referenčním rokem 2019. Pro zajištění alespoň částečné návaznosti původních statistik se ČSÚ pokusil využít jakožto alternativní zdroj údaje z katastru nemovitostí, kterými disponuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK).

Primární nezpracovaná data jsou sice prakticky vyčerpávající, avšak chybí mnohé cenotvorné informace, které do dosavadních dat vkládali odhadci při individuálním posouzení charakteristik dané nemovitosti.

Pro účely dalšího zpracování je dále potřeba data doplnit o související údaje z Registru sčítacích obvodů a budov spravovaného ČSÚ (RSO) a z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí spravovaného ČÚZK (RÚIAN).

Vzhledem k jisté nekonzistenci RSO a původního zdroje (katastr nemovitostí) není možno propojit všechna data a původní zdroj tak ztrácí do jisté míry charakteristiku vyčerpávajícího souboru.

Účelem vytvářeného systému v nové publikaci Ceny nemovitostí je poskytování informací o rozložení cenové hladiny bytů a rodinných domů, jakož i vývoj tohoto rozložení v čase. Avšak podobně jako tomu bylo u předchozí publikace, účelem nové publikace není vytvářet detailní cenové mapy.

Na rozdíl od předchozího zdroje nemá nyní ČSÚ spolehlivé zdroje k vytváření cenových statistik stavebních pozemků a bytových domů.

Poslední aktualizace: 08. 02. 2023