Hypotéky – nejlevnější hypotéka, kalkulačka a srovnání

5 minut čtení

Hypotéka (hypoteční úvěr) patří mezi nejběžněji sjednávané bankovní úvěry. Většina lidí si za život sjedná alespoň jednu hypotéku. Co vše banky zohledňují při žádosti o hypotéku? Jak si vybrat nejlevnější hypotéku na trhu a jak na výpočet hypotéky? To vše a více v tomto článku.

Jak hypotéka funguje?

Hypoteční úvěr se liší od běžných spotřebitelských úvěrů tím, že je potřeba zastavit nemovitost. Drtivá většina lidí není schopna z vlastní kapsy pokrýt cenu nákupu nové nemovitosti a tak o peníze žádají banky. Novinkou letošního roku je státní hypotéka pro mladé.

Hypotéka (ať už na dům, byt, či hypotéka na družstevní byt) se také vyznačuje velmi nízkou úrokovou sazbou, právě díky zřízení zástavního práva banky k nemovitosti.

Hypotéku lze využít k nákupu nového domu, k rekonstrukci bydlení nebo jeho modernizaci. Hypotéka je úvěr účelový, proto musí prostředky putovat k jejich dohodnutému cíli. Alternativou je americká hypotéka. Peníze z ní lze použít na cokoliv, na druhou stranu ale banky nepůjčují velké částky.

Jednou ročně lze nárazově zaplatit tzv. mimořádnou splátku hypotéky. Doba splácení se však nezkracuje, pouze se snižuje dlužná částka.

S hypotékou se velmi často pojí povinnost sjednat si pojištění nemovitosti. Jedná se o další výdaj, se kterým je nutné počítat. Pojištění nemovitosti se nedoporučuje podceňovat.

Vysvětlení pojmů u hypoték

S hypotékou se pojí několik unikátních výrazů, se kterými přijde člověk často do styku. Hodí se je proto znát.

• LTI – „loan to income“ – poměr úvěru k čistému ročnímu příjmu
• LTV – „loan to value“ – poměr výše úvěru a ceny nemovitosti
• DSTI – „debt service to income“ – poměr výše splátky a čistého měsíčního příjmu

LTI se používá k výpočtu výše hypotéky. Obecně platí, že čím vyšší roční příjem někdo má, tím vyšší může být hypotéka.

LTV určuje, kolik procent z ceny nemovitosti banka klientovi vyplatí. V současné době se pohybuje kolem 80 %. To znamená, že klient musí uhradit 20 % z ceny nemovitosti sám. K tomu může pomoci stavební spoření nebo spořící účty. U americké hypotéky je LTV ještě nižší, kolem 70 %.

Při volbě stavebního spoření lze získat úvěr ze stavebního spoření, který může pokrýt zbývající cenu nemovitosti. K jeho uzavření je potřeba splnit podmínky dané spořitelny nebo zažádat o překlenovací úvěr.

DSTI určuje výši měsíčních splátek. Opět hraje roli čistý příjem. Procento je v kompetenci banky, většinou se maximální míra splátky pohybuje mezi 33 % – 50 % měsíčního příjmu.

Kdo dosáhne na hypotéku?

Banky u žádosti o hypotéku zohledňují několik faktorů. Většina z nich se točí kolem „bonity“ klienty, neboli jeho „schopnosti úvěr splatit“. Mezi hlavní faktory u rozhodování, kdo dosáhne na hypotéku, patří:

• Výše současných příjmů
• Celková dlužná částka
• Řádná splátková historie

Výše příjmů je u hypotéky velmi důležitá. Člověk s nižším příjmem nejenže nemusí dostat dostatečně vysokou hypotéku, ale také ji nemusí dostat vůbec. Je možné si zkusit najít něco menšího na částečný úvazek nebo popřemýšlet nad možností si vydělávat z domova na internetu.

S celkovou dlužnou částku se také dá něco udělat. Se snížením dlužené sumy a s měsíční splátkou může pomoct refinancování půjčky. Jiná banka by tak převzala dluh a nabídla půjčku novou, většinou s nižším úrokem a kratší dobou splácení. Pokud je půjček více, jedná se o konsolidaci.

Banky zohledňují také dluh z kontokorentu nebo kreditních karet. Naštěstí refinancování zahrnuje i tyto případy.

Poslednímu bodu se lze vyhnout řádným a včasným splácením svých předchozích a současných úvěrů, popřípadě předčasným splacením úvěrů. Pokud se někdo opozdil se splátkami, je na něj vedena exekuce nebo mu hrozí bankrot, může pro něj být hypotéka nedosažitelná. Pro zjištění, zda má člověk nárok na hypotéku, stejně jako výpočet hypotéky a výpočet splátky hypotéky, poslouží hypoteční kalkulačka.

Alternativou je nebankovní hypotéka. Ta má sice mnohem uvolněnější podmínky vyhodnocení, ale LTV je výrazně nižší (někdy i jen 50 % ceny nemovitosti). Zároveň je chování mnohých nebankovních institucí na hranici lichvy.

Kdo z jakýchkoliv důvodů nedosáhne na hypotéku, volí z osobního vlastnictví nebo pronájmu spíše druhou zmíněnou možnost. S pronájmem se nepojí tak vysoké finanční výdaje.

Hypoteční kalkulačka

Hypoteční kalkulačka představuje prostředek pro výpočet splátky hypotéky nebo výpočet hypotéky samotné. Většinou mají banky svou vlastní hypoteční kalkulačku na jejich stránce, je ale možné použít i hypoteční kalkulačky z jiných stránek. Například výbornou hypoteční kalkulačku online nabízí iDNES.cz. Kromě grafu zobrazující poměr úroku ke splacené částce, nabízí hypoteční kalkulačka iDNES také přehled nad počtem splátek a zbývající částce ke splacení.

V případě předčasného splacení hypotéky, které je ze zákona možné kdykoli, je nutné zjistit si informace o výši náhrady za předčasné splacení a administrativních poplatcích přímo u banky. S předčasným splacením se vyplatí počkat na konec období fixace hypotéky.

Mezi nejlepší bankovní kalkulačky patří hypoteční kalkulačka Komerční banky a hypoteční kalkulačka ČSOB. Ty umožňují si spočítat hypotéku, zobrazit úrokovou sazbu, délku splácení a výpočet měsíční splátky hypotéky. O něco méně dat obsahuje hypoteční kalkulačka České spořitelny.

Srovnání hypoték

Pro snadnější vybírání a porovnávání nejvýhodnějších a nejlevnějších hypoték je níže k nalezení srovnání nejpopulárnějších hypotečních úvěrů. Srovnání hypoték zahrnuje úrokové sazby, LTV a poplatky spojené se sjednáním úvěru a jeho vedením.

Poskytovatel	Úroková sazba	LTV	Poplatek za sjednání*	Poplatek za vedení
Komerční banka – hypotéka	Od 2,69 %	Až 90 %	2 900 Kč	Zdarma
Česká spořitelna – hypotéka	Od 2,69 %	Až 80 %	Zdarma	150 Kč/měsíčně
ČSOB – hypotéka	Od 2,69 %	Až 70 %	Zdarma	150 Kč/měsíčně
AirBank – hypotéka	Od 2,39 %	Až 80 %	Zdarma	Zdarma
Fio banka – fio hypotéka	Od 1,98 %	Až 85 %	Zdarma	Zdarma

*Poplatek za sjednání nepočítá s odhadem nemovitosti nebo s jejím zápisem do katastru, tyto poplatky je většinou potřeba uhradit i u hypoték vedených jako „Zdarma“. Cena se liší podle typu nemovitosti.

Srovnání má pouze ilustrační hodnotu. K zajištění nejlevnější hypotéky je nejlepší použít hypoteční kalkulačku dané banky a spočítat hypotéku.

Existují i online srovnávače nejlevnějších hypoték za účelem zobrazení, která banka má nejlevnější úroky z hypoték. V době psaní ale většina z nich neposkytuje aktuální informace, proto je lepší vždy spoléhat na vlastnoruční výpočet hypotéky.

Koncem roku 2018 se počty i objemy sjednaných hypoték zastavily na nízkých hodnotách. Banky od února 2019 snižují úrokové sazby hypoték ve snaze získat nové klienty. Lepší podmínky začala nabízet například Air Bank, Česká spořitelna – Buřinka nebo Equa bank.

Poslední aktualizace: 11. 08. 2021