Fixace hypotéky – co to je a na jakou dobu fixovat úrokovou sazbu?

4 minuty čtení

Hypotéka v současnosti patří k nejčastěji sjednávaným bankovním úvěrům. Její cenu do značné míry ovlivňuje zvolená délka fixace úrokové sazby. Co znamená fixace hypotéky a dle čeho se odvíjí její optimální délka? A jak je to s refinancováním hypotéky před fixací a předčasným splacením?

Sjednávání hypotéky se týká velkého množství lidí. Populární novinkou je například státní hypotéka pro mladé, která je určená mladým párům. Hypotéku lze využít nejen na nákup nemovitosti, ale také na rekonstrukci bytu nebo domu. V případě americké hypotéky je pak možné peníze použít na cokoliv.

Všechny banky hypotéku nabízejí s možností fixace. O co se jedná a jak může délka fixačního období ovlivnit celkovou cenu, kterou klient zaplatí? Kdy je nejvýhodnější provést refinancování hypotéky či ji předčasně splatit?

Co je to fixace u hypotéky?

Možnost fixace úrokové sazby u hypotéky znamená, že si klient dle svého uvážení zvolí období, po které bude úroková sazba neměnná. Díky tomu bude předem znát výši měsíčních splátek úvěru. Ke konci fixace hypotéky si domluví novou výši úroků, popřípadě může hypotéku splatit.

Úrokovou sazbu lze fixovat na kratší i delší období, kompromisem a nejčastější volbou v Česku bývá fixace na 5 let.

Delší vs. kratší fixace hypotéky

Obecně platí, že čím delší doba fixace, tím vyšší úrok. Je tomu tak z důvodu, že banky nemohou přesně odhadnout vývoj úrokové sazby v delším období, a tak započítávají své riziko do úroků klienta. Pokud se tedy úroková sazba v dlouhém období sníží, bude klient několik let platit příliš vysoké úroky.

Funguje to samozřejmě i naopak. Je tedy vhodné se řídit očekávanou výší úrokových sazeb. Pokud mají klesat, je lepší hypotéku fixovat na kratší dobu, pokud růst, pravděpodobně se vyplatí delší doba fixace.

Stanovená délka fixace výrazně ovlivňuje celkovou cenu úvěru. V období, kdy jsou úrokové sazby nízké, volí mnoho lidí delší fixaci. Vždy je ale třeba počítat s tím, že úroková sazba se může změnit.

• Delší fixace

Za delší fixaci hypotéky je považováno období 5 a více let. Obecně se doporučuje klientům se stálou výší příjmů, kteří neplánují předčasné splacení hypotéky či prodej dané nemovitosti.

• Kratší fixace

Jedná se o dobu fixace do 5 let. Kratší fixace hypotéky je vhodná pro klienty, kteří preferují možnost měnit podmínky úvěru během splácení či možnost hypotéku předčasně splatit.

Splacení hypotéky v době fixace

Ještě před pár lety nebylo splacení hypotéky v době fixace snadné, protože jej banky umožňovaly pouze za předem sjednaných podmínek. Díky novele zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2016 je předčasné splacení hypotéky u smluv sjednaných od 1. prosince 2016 možné kdykoliv, a to i během fixace. Kdy je možné úvěr splatit zdarma a kdy za poplatek?

• Mimořádná splátka až 25 % zdarma

V současné době lze zdarma splatit až 25 % z celkové výše úvěru ročně, a to až měsíc před výročím uzavření smlouvy. Při splacení nad 25 % mohou být účtovány poplatky.

• Až 100 % z celkové výše závazku v těžké životní situaci

Úplné splacení hypotéky v době fixace je zdarma umožněno v případě nenadálé těžké životní situace.

• Splacení celého hypotečního úvěru za poplatek

Splatit celou hypotéku v době fixace obvykle chtějí lidé, kteří získali větší finanční obnos. Kompletně hypotéku splatit je možné, neobejde se to ale bez poplatku ve výši 1 % z této mimořádné splátky, maximálně však 50 000 Kč.

Refinancování a navýšení hypotéky mimo fixaci

Na konci fixačního období banka klientovi sdělí novou výši úrokové sazby. Pokud má být úrok vyšší, vyplatí se uvažovat o refinancování hypotéky. Refinancování znamená převedení úvěru k jiné bance, která nabízí výhodnější podmínky. Často se navíc stává, že pokud se o tom stávající banka dozví, sama nabídne snížení úrokové sazby, aby si klienta udržela.

Převod úvěru k jiné bance je také jednou z možných cest k navýšení hypotéky. Cílem je, aby se prostřednictvím nového hypotečního úvěru zaplatila stará hypotéka a nějaké peníze zbyly. Od října 2018 se ale s refinancováním za účelem navýšení hypotéky pojí nová pravidla, stanovená Českou národní bankou.

První podmínkou pro navýšení hypotéky je souhlas banky, pro níž je nejdůležitější bonita dlužníka. Od října nesmí celkové měsíční splátky, které mohou kromě hypotéky zahrnovat i další úvěry, překročit 45 % čistých měsíčních příjmů klienta. Zároveň nesmí být celková výše zadlužení vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu.

Refinancování je lepší provést na konci fixace hypotéky. Ačkoliv některé banky umožňují bezplatné refinancování i 24 měsíců před výročím, většinou se převedení úvěru v době fixace pojí s poplatkem, jehož výše může být až 10 % celkově vypůjčené částky.

Poslední aktualizace: 18. 02. 2022